Продажа и покупка недвижимости с несовершеннолетним собственником

16:18, 1 апреля 2020
Купля продажа 'Продажа и покупка недвижимости с несовершеннолетним собственником
0 0 9 мин.

Просматривая предложения на площадках объявлений, не редко можно увидеть приписки продавцов о том, что в квартире нет собственников-детей или никто из несовершеннолетних в ней не прописан. Так почему же сделки с участием несовершеннолетних так пугают людей, и есть ли для этого основания, попробуем разобраться.

Законодательство РФ не накладывает запрет на сделки с недвижимостью, в которых фигурируют несовершеннолетние, однако, их исполнение требует выполнения определенных обязательств. Так, для сделки купли-продажи, где одним из собственников является несовершеннолетний необходимо получить разрешение органа по опеке и попечительству. Если же несовершеннолетний просто прописан в квартире или доме, но не является собственником, во время сделки не требуется разрешение ООП, но ребенок должен быть сразу прописан по другому адресу.

Организация сделок купли-продажи недвижимости с несовершеннолетними собственниками регулируется следующими документами:

  1. Конституцией РФ.
  2. Гражданским кодексом РФ.
  3. Жилищным кодексом РФ.
  4. Семейным кодексом РФ.
  5. Федеральным законом №48 от 24.04.2008.
  6. Федеральным законом №1541-1 от 04.07.1991.
как купить квартиру с несовершеннолетним инфографика

Инфографика с сайта novostroyki.org.ua

Продажа недвижимости с несовершеннолетним собственником

Государство с особым вниманием защищает права детей, поскольку именно они являются одним из самых уязвимых слоев населения. Одной из основных задач, в этом плане — обеспечение права ребенка на жилье, именно поэтому сделки купли-продажи недвижимости находятся под пристальным вниманием государственных органов, и их нельзя назвать быстрыми и простыми.

Ребенок по отношению к продаваемому имуществу может быть:

  1. Собственником.
  2. Проживать в нем, но не иметь имущественных прав (прописка).
  3. Наследником.

Сама же сделка может носить разный порядок осуществления, а значит иметь и разные сроки ее проведения, в зависимости от таких факторов, как:

  • вид сделки отчуждения: продажа, обмен или дарение;
  • оплата сделки: наличный или безналичный расчет;
  • наличие обременений (арест судебными приставами, ипотека, объект недвижимости является памятником архитектуры и другие);
  • возраст ребенка собственника.

В данном вопросе для нас важна информация о возрасте ребенка, а именно его возможной дееспособностью. Так, согласно статьям №26-28 ГК РФ, ребенок считается:

  • с восемнадцати лет — полностью дееспособным;
  • с четырнадцати до восемнадцати лет — ограниченно дееспособным;
  • с шести до четырнадцати лет — частично дееспособным;
  • до шести лет — недееспособным.

Иногда ребенок может получить полную дееспособность с шестнадцати лет, в таком случае сделка будет проводиться на общих основаниях, это такие факторы, как:

  • вступление в брак (при этом последующий развод не является основанием для снятия дееспособности);
  • ребенок прошел процесс эмансипации, если работает по трудовому договору или является предпринимателем, и получил разрешение органов опеки и попечительства.

Для остальных случаев, если несовершеннолетний ограниченно или частично дееспособный, а также недееспособный, для сделки требуется разрешение органов опеки.

Так, чтобы осуществить сделку купли-продажи с несовершеннолетним собственником, необходимо:

  1. Подыскать альтернативную недвижимость, в которой ребенок получит, как минимум, не худшие условия, чем в продаваемой, а также долю в нем.
  2. Собрать необходимые документы, и явиться в ООП в приемный день.
  3. Написать заявление в присутствии сотрудника органов опеки, подписать его (присутствовать должны оба родителя, заполнять заявление и подписывать – один из них).
  4. Подождать ответа ООП и получить распоряжение, дающее право на совершение сделки.
  5. Провести сделку купли-продажи на общих основаниях.
  6. Зарегистрировать сделку в Росреестре, и сняться с регистрации по прежнему месту жительства.

Для сделки купли-продажи потребуются такие документы, как:

  • распоряжение-разрешение от ООП;
  • паспорта всех собственников (для детей до четырнадцати лет – свидетельство о рождении);
  • нотариально заверенный договор купли-продажи (второй пункт статьи №54 ФЗ №218 от 13.07.2015), который составляется по стандартной форме;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • нотариально заверенное согласие одного из супругов на сделку (если супруг или супруга не является стороной сделки, а недвижимость приобреталась совместно);
  • документы, удостоверяющие право собственности на объект недвижимости;
  • выписка из домовой книги (если несовершеннолетний прописан в другом месте, то необходима и выписка оттуда также);
  • заявление на согласие на сделку от детей старше четырнадцати лет;
  • справка из БТИ.

Образец договора купли продажи квартиры с несовершеннолетним собственником:

Разрешение органов опеки и попечительства

Перед обращением в органы опеки и попечительства необходимо взять справку обо всех зарегистрированных в объекте недвижимости людях, которая выдается в паспортном столе. Для ее получения необходимо предоставить паспорт обращающегося, а также документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

В органы опеки за разрешением должны обратиться оба родителя несовершеннолетнего, а если ребенок достиг четырнадцати лет, то и вместе с ним.

При обращении в органы ОП следует предоставить следующий пакет документов:

  • заявление, в котором излагается просьба о разрешении на совершение сделки с объектом недвижимости (составляется в ООП);
  • письменное согласие ребенка на сделку, если он уже достиг четырнадцати лет;
  • паспорта родителей (если один из родителей отсутствует, то необходимо предоставить свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав или иной подтверждающий документ);
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • выписку из домовой книги на обе квартиры (получить можно в МФЦ или через портал Госуслуги);
  • договор купли-продажи на квартиру или дом, договор дарения и пр.;
  • выписку из ЕГРН на обе квартиры (можно получить в Росреестре);
  • кадастровый паспорт недвижимости на обе квартиры (можно получить в Кадастровой палате, МФЦ, в Росреестре);
  • справку из БТИ о стоимости квартиры или дома на обе квартиры;
  • справку об отсутствии задолженности, выдаваемую в ФНС РФ.

Проверка документов занимает до двух недель, после чего ООП выдают разрешение, или оглашают отказ.

Во время совершения проверки ООП имеют право затребовать дополнительные документы, вызывать на собеседования родителей, выезжать на осмотр объектов недвижимости.

Для получения разрешения необходимо собрать документы и обратиться в ООП, составив заявление:

заявление в опека для продажи квартиоры

В разрешении органы опеки детально указывают обязательные условия (обозначают выделение доли несовершеннолетнему в новом жилье), невыполнение которых может повлечь признание сделки недействительной через суд.

В некоторых случаях, если, например, ребенок имеет долю в продаваемой квартире, но фактически проживает и прописан по другому адресу, опека разрешает не выделять долю несовершеннолетнему в новом жилье, однако при условии перевода на личный счет ребенка стоимости его доли.

Может ли опека не пропустить сделку?

Каждый подобный запрос на проведение сделок рассматривается отдельно, однако, есть случаи, когда ООП совершенно точно не даст разрешение на продажу недвижимости:

  1. Сделка нарушает жилищные права ребенка, например, в том случае, если несовершеннолетний после ее проведения не получит жилья или лишится доли в недвижимости. Кроме того, ребенок должен получить долю в новом жилье не меньшую чем в предыдущем.
  2. Ребенок не прописан в новом жилье.
  3. Один из родителей отказался от сделки.
  4. Новая недвижимость находится в строящемся объекте, и он завершен менее чем на 50% (кроме того, на момент продажи у ребенка должна быть прописка; нужно предоставить договор долевого строительства).
  5. Ребенок не успел вступить в наследство, в случае наследия.
  6. Новое жилье сильно хуже продаваемого, находится в загрязненном районе, отсутствуют удобства и пр., признано аварийным.

Если семья переезжает в другой город и еще не приобрела там жилья, органы опеки могут пойти навстречу и в разрешении обязать родителей приобрести новое жилье в течение определенного срока, обычно это от трех месяцев до полугода, в ином случае после проверки ООП могут подать в суд на признание сделки недействительной. Если переезд на ПМЖ в другую страну, то органы опеки не требуют новой прописки, для подтверждения факта предоставляются документы о ВНЖ или новом гражданстве.

Если опека в распоряжении вынесла отказ в разрешении совершения сделки, но родители считают такое решение немотивированным и незаконным, его можно оспорить в суде.

Если ребенок не является собственником?

В случае если ребенок не является собственником, но прописан в продаваемой недвижимости, процесс оформления документов существенно упрощается, особенно если новое жилье уже приобретено. В данном случае получать разрешение ООП не следует, но ребенок может быть выписан из квартиры или из дома только в случае его одномоментной прописки по другому адресу.

Если ребенок не является собственником жилья, но прописан в нем, при этом является сиротой или находится под опекой, то разрешение ООП все же требуется (четвертый пункт статьи №292 ГК РФ).

В случае если родители еще не нашли подходящего жилья, или, например, оно находится в строящемся доме, который еще не готов, необходимо прописать ребенка по другому адресу – у родственников или друзей.

Для того чтобы выписать ребенка, требуется обратиться в паспортный стол со следующими документами:

  • заявлением;
  • паспортом обращающегося (одного из родителей);
  • свидетельством о рождении ребенка (или паспортом для детей от четырнадцати лет);
  • техпаспортом на новое жилье (выдается в БТИ);
  • квитанцией об уплате госпошлины;
  • разрешением на продажу от ООП в случае, если ребенок является собственником недвижимости.

Покупка недвижимости

Покупка недвижимости, где собственниками являются несовершеннолетние, проходит по общим правилам. Однако, для собственной безопасности, покупатель должен внимательно отнестись к этому процессу:

  1. Договор должен быть оформлен с помощью нотариуса — это обязательное условие при сделках, сторонами в которых выступают несовершеннолетние.
  2. К договору должно быть приложено разрешение ООП.
  3. Договор должен быть подписан всеми собственниками (за детей до четырнадцати лет это делают их опекуны, чаще всего родители).

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Рассмотрим основные риски и проблемы, с которыми могут столкнуться покупатели, в результате чего сделка может быть расторгнута:

  1. Продавцы недвижимости не получили разрешение от ООП. Покупатель должен обязательно проверить наличие этого документа.
  2. Справка из ООП оказалась поддельной. Чтобы проверить факт подлинности разрешения, достаточно лично или по телефону обратиться в орган его выдавший.
  3. Продавцы не выполнили условия, которые выдвинули ООП для совершения сделки. Например, нередки случаи, когда органы опеки дают возможность родителям несовершеннолетнего приобрести жилье в течение определенного срока после продажи старого жилья, но эти требования не выполнили. На ребенка не оформлена доля в новой недвижимости, а деньги от продажи его доли не были положены на его счет в банке (если ООП допустили такое условие сделки). Либо же не выделили ребенку долю, либо как-то иначе нарушили выдвинутые условия, в таких случаях ООП может инициировать судебное разбирательство по признанию сделки недействительной. Поэтому наиболее безопасными вариантами для покупателя могут стать:
    • схема сделки, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья для несовершеннолетнего;
    • сделка, когда покупка недвижимости для ребенка произведена заранее;
    • сделка, когда у продавцов оформлен договор долевого строительства.

Покупатель должен обязательно сверить размер доли несовершеннолетних детей в старом и новом жилье, она не должна уменьшаться, за исключением редких случаев, когда подобная возможность указана в решении ООП.

Исходя из изложенного, осуществлять сделки с недвижимостью, собственниками которой являются несовершеннолетние, закон не возбраняет, при условии получения разрешения от органов опеки, и выполнения их условий, сводящихся, в абсолютном большинстве случаев, к сохранению жилищных прав детей. Покупатели, во время таких сделок, должны быть максимально внимательными, и проверять наличие разрешения ООП, и выполнения его условий.

Оцените статью
Понравилась статья?
Комментарии (0)
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Добавить комментарий
Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *