Особенности покупки квартиры супругами в общую совместную или долевую собственность

11:55, 21 января 2020
Купля продажа 'Особенности покупки квартиры супругами в общую совместную или долевую собственность
0 0 8 мин.

После официальной регистрации брака начинает действовать правовой режим имущества супругов, урегулированный законодательством. При заключении сделок купли-продажи недвижимости нужно учитывать особенности норм Семейного Кодекса Российской Федерации.

Разграничение совместной собственности и долевой

Законодатель предусмотрел, что имуществом может владеть как единственный собственник, так и несколько. Совместная собственность — это имущество, которым двое распоряжаются совместно, оно не разделено между ними. Такое предусмотрено только у супругов, состоящих в зарегистрированном браке.

Долевая собственность — имущество поделено на доли между двумя и более лицами, каждый распоряжается своей. Владеть долями недвижимости могут как муж с женой, так и совершенно посторонние друг другу лица.

Оформление квартиры в собственность супругов

При заключении сделки по купле-продаже нужно определиться, как именно будет зарегистрировано право собственности в государственных органах. Договор может быть подписан как обоими супругами без разграничения долей, так и с указанием в качестве правообладателя одного из членов семьи. Этот вопрос надо решать на сделке.

Общая совместная собственность

Это понятие регулируется статьями 33, 34 Семейного Кодекса и статьей 256 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Законом установлено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью, если брачным контрактом не предусмотрено иное.

Как показывает практика, в основном муж с женой оформляют квартиру в совместную собственность. На сделку купли-продажи они приходят вдвоем, и все документы оформляются на них двоих. Таким образом, в ДКП прописываются оба супруга и в правоустанавливающей выписке фигурируют две фамилии. Это означает, что владение, пользование и распоряжение осуществляется только по обоюдному согласию. Оба члена семьи имеют равные права на жилье.

Как оформить покупку квартиры на одного из супругов?

Иногда на сделке, пара решает, что титульным собственником будет кто-то один. Этот человек подписывает договор и несет документы на регистрацию в Многофункциональный центр. От второго супруга в этом случае требуется только согласие на совершение покупки. В правоустанавливающих документах будет фигурировать только один член семьи. Однако, это не значит, что квартира принадлежит только одному. Статья 35 Семейного Кодекса предполагает, что он действует с согласия другого супруга.По закону нет никакой разницы, на мужа или на жену будет оформлена квартира. Она покупается в браке, значит, и распоряжаться ей будут оба супруга наравне.

Единственный нюанс, при оформлении жилья на одного из собственников, это лицо будет заниматься всеми проблемами, связанными с жильем. Правоустанавливающие документы выданы на его имя, значит, он представляет интересы семьи во всех государственных и негосударственных органах. К примеру, подает документы на прописку, подписывает документы с управляющей компанией, уплачивает налоги и другое. Предполагается, что он действует в интересах обоих владельцев, но чиновники смотрят прежде всего на фактического хозяина.

Долевая собственность

По общему правилу, недвижимость, приобретенная супругами во время брака, признается их совместной собственностью. В случае развода все будет делиться поровну. В некоторых случаях муж с женой сразу хотят определить доли в имуществе. Закон предусматривает, что правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны. Как сказано, в статье 256 ГК РФ только брачный договор может установить иной режим собственности. Это документ, который регулирует имущественные отношения во время брака.

Согласно изменениям с 01 июня 2019 года супруги сначала должны заключить брачный договор, которым они определяют, что приобретаемое имущество будет находиться в долевой собственности, а потом уже на основании брачного контракта подписывать договор купли-продажи квартиры. Регистратору также сдаются два документа, без предоставления соглашения, долевую собственность на супругов не зарегистрируют.

Брачный контракт нужно заключать обязательно, если приобретать жилье с разделением на доли. При этом муж с женой могут указать в соглашении, что указанные доли принадлежат каждому из супругов, и они могут ими распоряжаться самостоятельно без согласия второго. Это наиболее удобно в случае расторжения брака. Имущество уже будет поделено, и у каждого остается своя часть квартиры.

Приобретение жилья на одного из супругов

Квартиру можно купить на одного из супругов, второй при этом ничем не рискует, так как закон защищает обоих. Предполагается, что помещение покупается на совместные деньги семьи, а значит, владеть тоже будут оба.

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

Документ составляется по общим правилам. Стороны выбирают, в какой форме они хотят подписать договор: простой письменной или нотариальной.

В первом случае граждане составляют документ самостоятельно или могут обратиться за услугами к риелтору, или в специальную фирму.

Договор должен в обязательном порядке содержать следующие моменты:

  • дата и место составления;
  • полные паспортные данные продавца и покупателя вместе с пропиской;
  • адрес квартиры согласно данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости с указанием кадастрового номера и основными параметрами (площадь, этаж);
  • порядок расчетов между клиентами (можно указать, что был передан аванс или расчеты осуществлялись с помощью ячейки, банковского счета и т.д.);
  • сроки передачи объекта по акту приема-передачи;
  • и иные условия, которые стороны пожелают включить.

Документ подписывается всеми сторонами сделки, и если он содержит несколько страниц, то в обязательном порядке сшивается и нумеруется. Затем можно подавать на регистрацию в Росреестр.

Если договор нотариальный, то нотариус принимает документы от продавца и покупателя, узнает параметры и существенные условия сделки и сам составляет договор. Документ помимо подписей сторон будет еще скреплен подписью и печатью нотариуса. Последний может подать сделку на электронную регистрацию.

Образец договора купли продажи супругами квартиры в совместной собственности:

Документы для сделки

При заключении договора купли-продажи жилья с оформлением в совместную собственность супругов с указанием в качестве правообладателя одного из них представляется стандартный комплект.

Основной перечень:

  • паспорта участников;
  • правоустанавливающие документы (на основании чего предыдущий владелец приобрел объект: договор, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН и т.д.);
  • справка по форме 9 о зарегистрированных лицах на жилой площади квартиры;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, подтверждающая, что на день сделки собственником жилья действительно является продавец, и жилье не находится в залоге или нет другого обременения;
  • семейное положение сторон. Оба участника сделки должны предоставить заявления, что они не в браке или согласие второй стороны на заключение договора.

Это основной список, необходимых бумаг, по желанию участников можно запросить дополнительные сведения.

Согласие супруга на покупку

Это обязательный документ, если жилье оформляется в собственность одного из супругов. Данное положение регулируется статьей 35 Семейного кодекса. Объект покупается на деньги семьи, значит нужно получить согласие второго супруга. В случае отсутствия документа, сделку можно оспорить. Сторона, которая не знала или не хотела совершать покупку может обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.

Согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Для подготовки такого документа можно обратиться к любому нотариусу с паспортом и свидетельством о заключении брака.

Стоимость нотариальных услуг

Цены у нотариуса фиксированные и составляются из тарифа и работ правового и технического характера:

  • государственная пошлина. Прописана в статье 333.24 Налогового Кодекса Российской Федерации.
  • услуги правового и технического характера. Устанавливаются для каждого региона России своей нотариальной палатой.

Каждый нотариус при выдаче документов руководствуется именно этими тарифами, назначать свою цену он не может.

К примеру, стоимость согласия супруга по Санкт-Петербургу фиксированная – 1800 рублей.

В отношении сделок действует процентная ставка, она взимается в зависимости от того подлежит договор обязательному нотариальному удостоверению или нет и высчитывается от стоимости жилья.

Согласно ст. 333.24 размер государственной пошлины равен:

за удостоверение договоров, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, — 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Имущественный вычет по НДФЛ при совместной собственности

Приобретенная квартира дает право владельцам на получение налогового вычета, он будет распределен в соответствии с содержанием поданного заявления. Если один из супругов изъявит желание воспользоваться налоговым вычетом в одностороннем порядке, укажет это в заявлении и второй супруг подпишет этот документ, то вся сумма будет оформлена на первого.

Когда один из членов семьи не успел воспользоваться правом на вычет (отказался от него), то в последующих годах, при приобретении другой недвижимости, он сможет оформить вычет на себя. Таким образом, его право на получение денег от государства не теряется.

Как продать имущество, находящееся в совместной собственности?

Когда возникает необходимость продать жилье, приобретенное в браке, порядок действий почти такой же какой и был при покупке:

  • поиск покупателя;
  • указать форму сделки (нотариат или простая письменная) и заключить договор;
  • отнести пакет на регистрацию в МФЦ (заявление на переход права собственности подписывают оба супруга в присутствии сотрудника МФЦ).

На подписание документа супруги приходят вместе с паспортами и свидетельством о заключении брака. Обе стороны прописываются в сделке, так как они вдвоем указаны как правообладатели в сведениях Росреестра.

К сделке нужно проверить все паспорта и правоустанавливающие документы, и удостовериться в волеизъявлении сторон. Согласно закону владение, пользование и распоряжение происходит по обоюдному согласию. Если один из супругов против сделки, то она не может быть совершена, или в будущем ее можно оспорить в судебном порядке.

Порядок распределения имущества, купленного в браке на деньги одного из супругов

Все имущество, приобретенное в браке является совместной собственностью. При этом неважно, что один из членов семьи работает, а второй ведет домашнее хозяйство, они равны между собой.

В этом правиле есть исключения:

  • Личными признаются вещи, полученные в дар, или по иным безвозмездным сделкам. Это закреплено в статье 36 ГК РФ. А также если, к примеру, до брака было жилье, его продали, а на вырученные деньги уже в браке купили новое. Оно может быть признано частной собственностью по решению суда, если доказать, что это были личные денежные средства, не относившиеся к семейному бюджету.
  • Один из супругов имеет личные средства и изъявляет желание приобрести недвижимость в свою частную собственность, то это возможно только при помощи брачного контракта. Где будет указано, что второй не претендует на квартиру и право владения, пользования и распоряжения остается исключительно за собственником. Это также означает, что при разводе данная квартира не подпадает под понятие общее имущество супругов.

Итак, правовые отношения между супругами довольно сложные, но если с самого начала определить правовой режим, то в будущем не возникнет вопросов и непониманий.

Оцените статью
Понравилась статья?
Комментарии (0)
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Добавить комментарий
Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *