Покупка квартиры без риелтора: пошаговая инструкция

Покупка квартиры — ответственный процесс, но обойтись без помощи риелтора при этом несложно. Для того чтобы сделка прошла без бюрократических проволочек и финансовых потерь важно знать и соблюдать четкий регламент процедуры, а также тщательно проверять все документы.

Покупка квартиры без посредника: плюсы и минусы

Самостоятельная покупка жилья имеет свои плюсы и минусы. Преимуществами такого решения можно назвать:

• Возможность существенно сэкономить. Чаще всего плата специалисту за его участие в сделке составляет от 3 до 10% от конечной стоимости объекта недвижимости, а это довольно внушительная сумма, особенно если речь идет о недвижимости в крупных городах.
• Защита от недобросовестных риелторов. Мошенники могут встретиться не только среди тех, кто хочет продать квартиру, но и среди агентов по недвижимости. Приобретая квартиру без посредника, покупатель снижает риск встречи с недобросовестным специалистом.
• Риелтор может не учесть все интересы клиента и тем самым не оправдать возложенных на него ожиданий. При самостоятельном ведении сделки этот риск полностью исключен.
• Если поиском квартиры занимается наемный специалист — есть риск, что требования клиента будут учтены не полностью, и он потеряет время, осматривая заведомо не подходящие для него варианты.

Недостатки:

• Время, потраченное на подготовку и проведение сделки может существенно увеличиться, так как все вопросы покупателю придется решать самостоятельно.
• Грамотный риелтор может снизить риск встречи с недобросовестными продавцами.
• Опытные риелторы чаще всего имеют доступ к собственным базам недвижимости, и могут быстрее подобрать подходящее жилье.

Как оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

Если было принято решение о покупке квартиры без помощи наемного специалиста — важно изучить все этапы процедуры и возможные нюансы процесса.

Самостоятельная покупка квартиры проходит в несколько этапов:

• Поиск объекта недвижимости.
• Первичный осмотр жилья на предмет его соответствия заявленным покупателем требованиям.
• Изучение правоустанавливающих документов на конкретный объект недвижимости. Предварительная проверка сопроводительной документации поможет защититься от мошенничества и подтвердит юридическую чистоту сделки.
• Обсуждение нюансов сделки с продавцом. На этом этапе стороны должны прийти к соглашению относительно конечной стоимости жилья, необходимости задатка, порядка расчетов и др.
• Подписание предварительного договора купли-продажи.
• Внесение задатка или аванса.
• Подписание основного договора купли-продажи.
• Расчет между сторонами.
• Передача документов в Росреестр для перерегистрации права собственности.

Поиск квартиры

Самостоятельный поиск объекта недвижимости можно проводить следующими способами:

• Просматривая объявления в газетах и на популярных интернет-площадках, например — крупнейших порталах Авито или Циан.
• Обращая внимание на доски объявлений в том районе города, который наиболее предпочтителен для покупателя.
• Размещение объявления на указанных выше ресурсах в разделе «Куплю». Так повышается вероятность, что на объявление с подробным описанием требований к будущему жилью откликнется реальный продавец.
• Размещение объявления в социальных сетях.

Сегодня поиск квартиры через интернет — наиболее удобный способ из всех имеющихся. Он снижает время на поиск информации, а также дает возможность сразу же посмотреть фотографии интересующего жилья и понять, подходит квартира или нет не выходя из дома.

При поиске квартиры важно соблюдать следующие рекомендации:

• Пообщайтесь с консьержем в доме, где находится заинтересовавшая вас квартира. Это позволит получить информацию о потенциальных соседях и важных нюансах, о которых может умолчать сам продавец.
• Будьте осторожны, если в объявлении указано, что квартира продается срочно, а ее цена существенно ниже среднерыночной. Обязательно проверьте все доступные документы и сделайте запрос в ЕГРН о возможных обременениях.

Осмотр квартиры

После того как подходящий вариант найден — следует договориться с продавцом о проведении первичного осмотра жилья.

Осмотр следует начинать уже с самого дома, где расположена квартира — он не должен иметь трещин, крыша не должна протекать, а входная дверь в подъезд должна быть оснащена домофоном и исправна.

Обратить внимание стоит и на состояние подвала — если помещение сырое, и в нем чувствуется сильный запах плесени — со временем это может привести к осадке или разрушению здания.

Осматривать саму квартиру желательно днём — это позволит увидеть все имеющиеся дефекты, если они существуют. На стенах не должно быть темных пятен, которые свидетельствуют о наличии грибка, а сантехника и трубы в квартире не должны иметь повреждений. Проверить также стоит напор воды и работу отопительных приборов, если осмотр проводится во время отопительного сезона.

Обратить внимание также стоит:

• На возраст дома, в котором расположена квартира.
• Ее расположение в доме — жилье на «крайних» этажах ценится меньше.
• Общая площадь и состояние объекта недвижимости.
• Район и наличие инфраструктуры.

Составление предварительного договора

Оформление предварительного договора купли-продажи — важная часть сделки. Это соглашение представляет собой документ, в котором закрепляется договорённость, достигнутая между продавцом и покупателем о заключении основного договора купли-продажи в будущем на тех условиях, которые были определены ранее.

Фактически, предварительный ДКП — соглашение о намерениях. В том случае, если намерения не будут исполнены в срок — документ лишится своей юридической силы.

Соглашение должно быть составлено в соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ и содержать все существенные условия будущей сделки. В нем должны быть указаны:

• Персональные данные продавца и покупателя.
• Обязательство о передаче и принятии конкретного объекта недвижимости в определенный срок и на заранее установленных условиях.
• Данные, подтверждающие права продавца и покупателя на проведение сделки.
• Сведения о квартире, являющейся объектом сделки.
• Стоимость квартиры, порядок расчёта, а также передача аванса или задатка.
• Срок, в течение которого должна быть оформлена сделка.
• Порядок передачи квартиры покупателю.

Оформление задатка или аванса

Когда решение о покупке принято, стороны могут договориться о передаче продавцу аванса или задатка. Оба этих платежа — доказательство намерений покупателя.

Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве первого платежа за жилье с целью гарантии будущего заключения сделки. Когда договор купли-продажи будет подписан — задаток будет засчитан в счёт оплаты.

Передача задатка должна сопровождаться составлением соответствующего договора, который вступит в силу после регистрации сделки. Если сделка не состоится — пострадавшая сторона получит право на получение компенсации. Если продавец нарушит взятые на себя обязательства, подкрепленные передачей задатка — ему придется выплатить покупателю задаток в двойном размере, если же покупатель откажется  от покупки, задаток останется у продавца.

Аванс это часть платы за недвижимость, и не дает никаких дополнительных гарантий совершения сделки. Если продажа по каким-либо причинам не состоится — аванс будет возвращен покупателю.

В соответствии с положениями статей 380 и 429 ГК РФ, задаток и аванс могут быть переданы продавцу только на основании заключенного предварительного договора купли-продажи.

Перечь документов для покупки квартиры

Для оформления сделки сторонам потребуются предоставить:

• Паспорта покупателя(-ей) и всех собственников объекта недвижимости.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Расписка, выданная продавцом, свидетельствующая о получении аванса или задатка.
• Документы, подтверждающие права продавца на данный объект недвижимости (их роль могут исполнить свидетельство о регистрации, выписка из базы ЕГРН, свидетельство о наследовании, договор дарения, договор купли-продажи и др.).
• Технический и кадастровый паспорта объекта недвижимости.
• Выписка из базы ЕГРН, свидетельствующая об отсутствии обременений.
• Согласие на сделку от супруги или супруга продавца.
• Разрешение, выданное органами опеки и попечительства (если собственник квартиры является несовершеннолетним).
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
• Справка по форме №9 (о прописанных в квартире гражданах).
• Кредитный договор (если жилье приобретается с привлечением заемных средств).
• Квитанция об оплате государственной пошлины.
• Справка, выданная медицинским учреждением, подтверждающая дееспособность продавца.

Составление договора купли-продажи

Для того чтобы ДКП получил полную юридическую силу, в нем требуется отразить все существенные условия сделки.

В обязательном порядке в тексте должны присутствовать:

• Город подписания договора.
• Данные продавца и покупателя (реквизиты паспортов и адреса постоянной или временной прописки).
• Максимально подробное описание объекта недвижимости (его адрес, данные технического и кадастрового паспортов, вид собственности, и др.).
• Цена квартиры.
• Порядок расчётов между сторонами.
• Место, где будет совершена сделка.
• Дата и подписи продавца и покупателя.

Передача денег

Расчет между продавцом и покупателем осуществляется следующими способами:

1. Наличными.
2. С использованием арендованной банковской ячейки.
3. С помощью аккредитива.
4. Через депозит нотариуса.

Передача наличных слишком рискованна, поэтому чаще всего используются три последних способа.

Передача денег через ячейку в банке — самый популярный способ. Стороны арендуют сейф в депозитарии банка и кладут в него оговоренную сумму, сопровождая это заключением соответствующего договора. В этом документе описываются условия, при которых продавец получает доступ к деньгам — например, регистрация сделки в Росреестре. Если условия не будут выполнены — доступа к сейфу продавец не получит.

Аккредитив — специальный счет в банке, на который переводится сумма, которую покупатель должен передать продавцу в счет оплаты квартиры. После завершения сделки и предоставления продавцом всех требующихся документов — банк переводит указанную сумму на его личный расчетный счет. Фактически аккредитив — электронный аналог банковской ячейки

Если стороны решили воспользоваться услугами нотариуса — покупатель кладет деньги на специальный счет служащего, а он, в свою очередь, самостоятельно направляет деньги продавцу после того, как убедится в том, что условия сделки выполнены в полном объеме. Условия передачи денег прописываются в дополнительном соглашении, которое подписывается сторонами вместе с ДКП.

Госпошлина и другие траты

При покупке квартиры покупатель должен будет оплатить следующие суммы:

• 1000 рублей за регистрацию ДКП (общая сумма составляет 2000 рублей и делится в равных частях между продавцом и покупателем).
• Пошлина за регистрацию перехода прав собственности составляет 2000 рублей.

Если покупателем выступает юридическое лицо — за регистрацию ДКП с него взимается 11 000 рублей, а за регистрацию перехода прав собственности — 22000 рублей.

Дополнительные расходы при покупке жилья:

• Составление договора купли-продажи юристом — от 1500 рублей.
• Получение выписки из базы ЕГРН — 200 рублей.
• Получение согласия супруга/супруги на сделку — 500 рублей.
• Оформление доверенности — 100 рублей, если доверенное лицо — близкий родственник, и 500 — для всех прочих категорий граждан.

Завершающий этап сделки — передача подписанного договора купли-продажи и сопроводительных документов в Росреестр для регистрации перехода прав собственности. Сделать это удобнее всего обратившись в МФЦ. Регистрация занимает до 9 рабочих дней, а по истечении этого срока покупатель сможет забрать свой договор с отметкой Росреестра о регистрации и выписку из ЕГРН, в которой будет указан факт смены собственника.

При передаче документов в МФЦ должны присутствовать обе стороны — и продавец, и покупатель.

В заключение… Приобретение квартиры без привлечения риелтора требует от покупателя внимательности, знания нюансов и правовых аспектов сделки. Однако, это позволит существенно сэкономить, ведь услуги специалиста стоят довольно дорого — в среднем, цена составляет от 3 до 10% от стоимости объекта недвижимости.