Покупка и продажа квартиры в залоге у банка — миф или реальность?

11:07, 26 марта 2020
Купля продажа 'Покупка и продажа квартиры в залоге у банка — миф или реальность?
0 0 6 мин.

Необходимость в денежных средствах часто заставляет людей продавать свое имущество. Если квартира находится в собственности кредитора и является предметом залога по договору, условия которого не выполняются заемщиком, ее называют залоговой. Но, в случае необходимости её можно продать или купить, выполнив ряд необходимых действий.

Схемы приобретения залоговой квартиры

Обычно покупатели недвижимости переживают, узнав, что квартира или дом, которую они хотят приобрести, является залоговой. Другие наоборот, ищут возможность приобрести именно такую недвижимость по привлекательной цене. Зная закон, можно оформить договор купли-продажи залоговой квартиры. Существуют 4 схемы, по которым недвижимость в залоге может быть продана.

Продажа с погашением ипотечного кредита покупателем

Продавая залоговую квартиру, продавец проводит переуступку прав и обязанностей по кредитному договору. При этом факт перехода права собственности к новому владельцу регистрируется лишь после ряда действий:

  1. Составляется договор, в котором прописывается факт залога.
  2. Владелец квартиры получает у банка согласие на продажу заложенной недвижимости.
  3. Новый владелец квартиры подписывает кредитный договор с банком, а если квартира в ипотеке – и договор об ипотеке.

Новый покупатель теперь обязан выполнить обязанности продавца квартиры – погасить невыплаченный кредит, заплатить штрафы, если таковые имелись, а также другие неисполненные обязательства.

Такая схема выгодна покупателям ввиду отсутствия юридических рисков – перед тем, как залогодатель принимал имущество в залог, квартира была проверена специалистами. Кроме того, покупка залоговой квартиры обойдется примерно на 10-15% дешевле рыночной стоимости.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Этот способ предполагает снятие обременения за счет средств, полученных продавцом с ее продажи. Покупка происходит в следующем порядке:

  1. В банке-кредиторе создаются две депозитарные ячейки, в которые покупателем закладываются деньги в размере стоимости квартиры. В первой ячейке – сумма, необходимая для погашения кредита, во второй – остаток от цены недвижимости.
  2. Подписывается договор купли-продажи, который затем отправляется в Росреестр. Регистрируется право собственности. Обязательства продавца переходят на покупателя.
  3. Продавец забирает из первой ячейки средства и погашает кредит.
  4. Покупатель получает от банка-кредитора погашенную закладную и получает выписку об отсутствии обременения.
  5. Продавец забирает из второй ячейки оставшуюся часть денежных средств.

Эта схема обязательно должна происходить с согласия банка-кредитора и обязательно в его стенах. Она является одной из самых надежных для трех сторон сделки.

Договор купли-продажи с участием банка

Один из простых способов, в котором заключается договор тремя сторонами сделки. При этом предполагается погашение кредита продавца из средств, полученных с продажи этой недвижимости. Порядок действий следующий:

  1. Все условия сделки фиксируются в предварительном договоре.
  2. Задатком станет сумма, которая необходима продавцу для погашения кредита. Обременение снимается, когда банк получает эту сумму.
  3. Подписывается договор.

Такой способ может показаться покупателю ненадежным, ведь есть вероятность, что продавец, получив залог, откажется заключать договор. Но, если так происходит, покупатель может обращаться в суд с предварительным договором покупки. Хоть сделка таким образом и затянется на неопределенный срок, покупатель должен выиграть суд.

Покупка непосредственно у заёмщика-продавца

Продавцом может выступить сам заемщик, но обязательно с согласия банка. Данная схема чаще всего невыгодна, ведь недвижимость продается без скидки, по рыночной цене. Производятся следующие действия:

  1. Составляется договор купли-продажи, после чего покупатель передает средства продавцу.
  2. Продавец возвращает долг и снимает с недвижимости обременение.
  3. Происходит переоформление на нового собственника.

Покупатель должен быть максимально внимательным при изучении документов продавца. Потребуется самостоятельно посетить банк и получить согласие кредитора на покупку. Ни в коем случае нельзя вносить предоплату – есть риск остаться и без денег, и без покупки.

Инструкция: порядок действий при покупке квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка

Если недвижимость находится в ипотеке Сбербанка, приобрести ее несложно при грамотном подходе. Действия при этом регламентируются ФЗ №102 и ГК РФ.

Нужно ли разрешение банка?

Сбербанк обязательно должен дать свое согласие на смену владельца, но для этого заемщик должен обосновать необходимость в этом действии. Среди причин возникновения такой необходимости выделяют следующие:

  • потеря работы или снижение заработной платы;
  • переезд;
  • необходимость в недвижимости большей площади (например, из-за рождения детей);
  • получение инвалидности или другие причины, по которым владелец квартиры потерял работоспособность.

Обычно Сбербанк не отказывает заемщикам в продаже, а иногда помогает в поиске покупателя и организовывает составление договоров купли-продажи.

Документы, необходимые для покупки залоговой квартиры

Продавец для ускорения процесса должен заранее подготовить пакет следующих документов:

  • копии паспортов собственников;
  • если в квартире прописаны дети до 14 лет – копии их свидетельств о рождении и подтверждение органов опеки о том, что после переезда дети не будут находиться в плохих условиях;
  • техпаспорт;
  • справка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов за квартиплату;
  • если у продавца имеется супруг – его письменное согласие на продажу;
  • документ об оценочной стоимости квартиры.

Пошаговый план

Когда покупатель уже нашел квартиру для покупки, ему предстоит 5 несложных шагов к ее приобретению.

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи с задатком. Здесь указываются паспортные данные продавца и покупателя, полная информация о недвижимости, дата проведения основной сделки и подписания договора купли-продажи. Задаток при этом составляет разницу между стоимостью квартиры и суммой долга заемщика. Остаток средств хранится в банковской ячейке Сбербанка.
  2. Покупателем составляется расписка, в которой он обязуется погасить задолженность Сбербанку – оставшуюся после задатка часть денег. Эта сумма будет считаться первым взносом по ипотеке, после чего ипотека будет считаться погашенной досрочно.
  3. Покупатель получает от Сбербанка закладную о том, что обязательства по ипотеке были исполнены в полном объеме. Эта закладная и другие документы, предоставляемые Сбербанком и содержащие условия следки, должны быть направлены в Росреестр для снятия обременения.
  4. Составляется основной договор купли-продажи, после которого продавец получает остаток средств из банковской ячейки.
  5. Сделка купли-продажи регистрируется в Росреестре – это занимает 5-12 рабочих дней. После завершения процесса недвижимость переходит к покупателю.

Какие существуют риски покупки квартиры в залоге у банка?

Приобретение залоговой недвижимости у банка считается безопасной, однако существует ряд рисков, которые иногда вынуждают отказаться от такой выгодной сделки. Например:

  • заемщик, получив задаток, решает оспорить решение суда на основании невыгодной сделки/завышенных требований и т.д.;
  • после продажи залоговой квартиры на торгах бывший владелец недвижимости может предъявить претензию о несоответствии недвижимости параметрам, указанным в договоре купли-продажи;
  • если в квартире прописан несовершеннолетний, а продавец не поставил в известность покупателя, сделка может быть отменена.

Специалисты не советуют участвовать в торгах, организованных без согласия владельца недвижимости.

Преимущества от покупки квартиры у банка

В покупке залоговой недвижимости есть ряд плюсов, первым и главным из которых является цена квартиры. Кроме того, достоинством можно считать надежность недвижимости – ее история проверена специалистами. А также такая процедура выгодна для владельца: он избавляется от всех обязанностей по договору, согласно которому квартира пребывает в залоге.

На первый взгляд, купить заложенную квартиру сложно, однако, если подготовиться – процесс не будет трудным и долгим. Для покупателя при этом важно предусмотреть различные риски и подводные камни и перестраховаться, заключив предварительное соглашение прописав все условия сделки.

Оцените статью
Понравилась статья?
Комментарии (0)
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Добавить комментарий
Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *