Как рассчитать стоимость продажи квартиры и не прогадать с ценой?

10:13, 31 июля 2020
Купля продажа 'Как рассчитать стоимость продажи квартиры и не прогадать с ценой?
1 0 7 мин.

При оформлении сделки купли-продажи квартиры случаются ситуации, в которых стороны намеренно занижают или завышают стоимость недвижимости. Следует помнить, что такие действия могут повлечь за собой негативные последствия, которые затронут как покупателя, так и собственника. Устанавливая стоимость квартиры, следует опираться на ее кадастровую стоимость и помнить о налоговых выплатах.

Что означает полная стоимость в договоре купли-продажи квартиры?

Сам термин «полная стоимость квартиры» на рынке недвижимости возник из-за того, что многие продавцы стали указывать в договоре только часть реальной цены квартиры, чтобы остаток суммы получить в обход официальных инстанций.

При расчете налога учитывается только указанная в ДКП сумма, остаток нигде не регистрируется и к договору купли-продажи официально не относится.

Таким образом, указанная в ДКП полная стоимость объекта — это и есть рыночная цена. Собственник жилья либо устанавливает цену самостоятельно, опираясь на реальную стоимость своей недвижимости, либо обращается в оценочную компанию.

Как определяется цена в договоре?

В первую очередь при оформлении ДКП квартиры определяется ее стоимость. Согласно ст. 555 ГК РФ, цена объекта считается основополагающим условием соглашения и стороны обязаны прописать ее в договоре.

Цена квартиры в договоре купли-продажи определяется:

  • по решению собственника объекта — продавца;
  • по согласованию сторон — участников сделки;
  • опираясь на заключение независимой оценочной компании.

Таким образом, сумма должна быть заранее определена и указана в заключенном договоре.

Что будет, если в ДКП не указана стоимость?

Согласно ст. 555 ГК РФ, если в договоре не будет прописана стоимость объекта, документ не может считаться заключенным, даже несмотря на то, что все остальные условия сделки оформлены в соответствии с законодательством.

Входит ли задаток/аванс в стоимость квартиры?

Задатком считается сумма, переданная покупателем недвижимости в счет расчетов по ДКП. Целью внесения задатка считается подтверждение покупателем серьезности своего намерения приобрести квартиру и оформить договор, то есть обеспечение обязательств по ДКП.

Гражданский кодекс не предусматривает стандартного образца оформления задатка, но существуют некоторые юридические требования при его передаче:

  1. Согласно ст. 380 ГК РФ, соглашение о задатке оформляется в письменном виде, независимо от его суммы.
  2. При получении и передаче денег сторонами прописывается, что данная сумма считается именно задатком, а не авансом или предоплатой.
  3. Продавец, получив деньги в качестве задатка, должен выдать покупателю письменную расписку.

Таким образом, задатком можно подтвердить свои обязательства по заключению как ДКП квартиры, так и основного договора на условиях предварительного соглашения (ст. 429 ГК РФ).

Сумма задатка, переданная покупателем продавцу при оформлении договора купли-продажи объекта, засчитывается в его общую стоимость.

В Гражданском кодексе не определена фиксированная сумма задатка, которую покупатель обязан внести при покупке объекта недвижимости.

Размер задатка рассчитывается по соглашению сторон и обычно составляет не более 10% от полной стоимости недвижимости.

Как рассчитать реальную стоимость квартиры для продажи: пошаговая инструкция

Рассчитать стоимость квартиры непросто. Чтобы не продешевить или не завысить цену, нужно учитывать множество параметров. Наиболее успешно с этой задачей справляются агентства недвижимости, опытные риелторы и независимые оценщики. Тем не менее определить рыночную цену своего жилья можно и самостоятельно. Рассмотрим способы расчета стоимости как при независимой экспертизе, так и самостоятельно.

Независимая экспертиза

Согласно ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проводить оценку квартиры имеет право только специалист, являющийся членом организаций-оценщиков.

Перед тем как обратиться за экспертизой объекта, владельцу квартиры следует уточнить, есть ли у оценщика необходимые документы и только после этого заключить с ним договор об оказании услуги оценки объекта.

Оценка объекта осуществляется по плану:

  • заключается договор о проведении оценки квартиры и оплачивается по тарифам оценщика;
  • собственник передает специалисту документы по недвижимости;
  • на объект выезжает оценщик;
  • специалист осматривает объект, определяет его цену и составляет отчет;
  • отчет передается собственнику.

Чтобы оценщик приступил к работе, владелец недвижимости должен передать ему копии документов:

  • паспорта всех собственников;
  • технический паспорт объекта;
  • план объекта;
  • правоустанавливающий документ (например, дарственная, ДКП и т.д.)

На основании результатов независимой экспертизы владелец квартиры устанавливает ее стоимость.

Самостоятельная оценка

Владелец объекта вправе определить его стоимость самостоятельно. Проще всего это сделать по следующей инструкции:

  • Найти идентичные объекты недвижимости и выяснить их цену. Для этого можно использовать как доски объявлений в интернете, так и связавшись с собственниками квартир под видом покупателя.
  • Определить среднюю рыночную цену квадратного метра и рассчитать стоимость объекта. В агентствах недвижимости уточните ориентировочную стоимость квартиры исходя из года постройки дома, свежести ремонта, средней цены по городу и прочих параметров.
  • Использовать онлайн-калькулятор. В интернете доступны сервисы, рассчитывающие приблизительную стоимость жилья — для этого потребуется всего лишь ввести в форму на сайте необходимые критерии, все остальное программа посчитает самостоятельно.

При самостоятельной оценке стоит учитывать, что для определения цены важны такие показатели, как развитость инфраструктуры района, наличие рядом детских садов, школ, торговых центров, банков, остановок общественного транспорта и т.д. Важна и локация дома, в котором расположена квартира: хрущевка это или элитная новостройка, благополучный ли район, находится ли дом в центре или на окраине, в каком состоянии ремонт.

Причины занижения продавцом цены в договоре

Как мы говорили выше, некоторые собственники квартир намеренно указывают в договоре купли-продажи заниженную цену. О том, что стоимость по ДКП была занижена, говорят в тех случаях, когда в соглашении указывается сумма, которая намного ниже средней рыночной цены объекта недвижимости.

Указание в договоре заниженной цены может быть выгодно для собственников, продающих квартиру в том случае, если:

  • стоимость предмета договора превышает сумму в 1 миллиона рублей;
  • срок владения объектом не превышает 3 лет;
  • для квартир, приобретенных после 01.01.2016 года срок права собственности не превышает 5 лет.

При возникновении данных условий и занижении цены в ДКП, продавец может существенно сэкономить при оплате НДФЛ (налог на доход физических лиц).

Помимо этого, занижать цену в договоре могут и продавцы, задействованные в судебных разбирательствах по имущественным спорам (например, при разделе имущества).

Чем опасно занижение цены в договоре для сторон сделки?

Покупка объекта недвижимости с заниженной стоимостью неизбежно влечет за собой риски для обеих сторон при условии, что реальная рыночная цена существенно превышает указанную в ДКП. Многие собственники-продавцы объектов пытаются заплатить меньшую сумму налога и для этого намеренно занижают цену в договоре, а вот клиент должен будет выплатить за жилье полную сумму.

В подобных случаях покупатель серьезно рискует: недобросовестный продавец может оспорить сделку. В результате клиент потеряет квартиру, отдав за нее полную сумму, а продавец вернет деньги лишь в том размере, в котором они прописаны в ДКП.

Еще один риск клиента связан с продажей квартиры ранее, чем через 5 лет после покупки. Если жилье приобреталось по заниженной стоимости, покупатель должен будет оплатить налог, уменьшенный на сумму расходов, потраченных при его покупке. А в данном случае расходы, прописанные в ДКП, являются заниженными.

Продавец, намеренно занижающий цену в договоре купли-продажи, может привлечь внимание налоговой инспекции:

  • если цена существенно занижена, то высока вероятность проведения налоговой проверки;
  • инспекция имеет право не только досчитать недостающую сумму к налогу, но и привлечь продавца по ст. 198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов.

Таким образом, купля и продажа объекта по цене ниже рынка может привести к негативным последствиям как продавца, так и покупателя.

Как законно занизить сумму сделки при продаже квартиры?

Чтобы занизить сумму сделки, не нарушив закон, нужно оформить ее по следующей схеме:

  • в ДКП стоимость объекта указывается ниже фактической;
  • сумма, которую покупатель должен внести для завершения сделки, прописывается как внесенная за неотделимые улучшения. В соглашении прописывается необходимость проведения перепланировки или ремонта на необходимую сумму.
При занижении стоимости недвижимости покупатель несет серьезные риски и практически не имеет гарантий. В подобных случаях при заключении договора с заниженной ценой объекта, покупателю рекомендуется застраховать себя от риска возможной утраты права собственности.

В заключение…

Определить стоимость квартиры несложно: это можно сделать как самостоятельно, так и обратившись к профессионалам. Реальная цена объекта — залог успешной продажи. А вот заниженная цена квартиры привлечет к продавцу внимание налоговой инспекции, что может привести как к доначислениям налоговых взносов, так и к уголовной ответственности. В случае заключения сделки с мошенником, клиент рискует остаться без денег и квартиры. Тем не менее есть законный способ занизить сумму сделки — прописать в ДКП неотделимые улучшения. Поэтому, оформляя договор купли-продажи, обе стороны должны тщательно подойти к его составлению, соблюдая требования действующего законодательства.

Оцените статью
Понравилась статья?
Комментарии (1)
  1. Милана
    2 месяца назад

    Обязательными пунктами договора-купли продажи квартиры есть цена квартиры – то есть фактическая сумма за которую продается объект и рыночная (оценочная, экспертная) стоимость квартиры – сумма указанная в отчете об оценке имущества, выполненного оценочной компанией. Эти суммы могут быть одинаковые, близкие или разные.

Добавить комментарий
Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *